Спрос на квартиры в новостройках может снизиться. Риск того, что застройщикам не удастся выполнить планы продаж, особенно высок в новых проектах, выведенных на рынок за последнее время, говорится в отчете ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья во втором квартале 2023 года».
Пока активность покупателей на рынке новостроек не падает, наоборот, банки ждут, что в ближайшее время часть заемщиков может перейти со вторичного на первичный рынок и готовятся к этому заранее.
Спрос может сократиться осенью, следует из отчета ЦБ. Пока спрос на квартиры на первичном рынке поддерживает льготная ипотека, а также то, что банки значительно смягчили требования к клиентам для выдачи ипотеки, говорится в обзоре ЦБ. Это позволило им нарастить выдачи ипотеки, давая одобрение на получение кредитов рискованным заемщикам, которые затем могут не справиться с их обслуживанием (39% тех, кто взял ипотеку в начале этого года, по данным ЦБ, отдавали на выплату кредитов 80% ежемесячного дохода; 63% оформивших ипотеку заемщиков на момент получения кредита не имели 20% от стоимости квартиры для первого взноса). Особенно много таких займов покупатели получили на первичном рынке.
С 1 октября заработают очередные ограничения, которые вводит для банков ЦБ. Из-за этого кредиты заемщикам, оформляющим ипотеку на пределе возможностей, должны стать недоступны. Это приведет к сокращению спроса на ипотеку на первичном рынке и снижению продаж в строящихся домах.
Что касается второго фактора, который позволяет сохранять продажи на первичном рынке, — льготной ипотеки, то, как сказано в том же обзоре ЦБ, условия льготных программ могут измениться.
Один из главных вопросов, который сейчас обсуждают эксперты рынка недвижимости, — вырастут ли осенью процентные ставки по льготной ипотеке? После резкого роста ключевой ставки ЦБ банки повысили процентные ставки по коммерческим ипотечным программам, при этом ставка по льготной ипотеке, которая установлена правительством, пока осталась прежней. Специалисты ждут изменений осенью, тогда, как предполагается, должно стать известно, как будут доработаны льготные программы. Условия адресных ипотечных программ – семейной ипотеки могут изменить в лучшую сторону. Для отдельных категорий заемщиков кредиты станут доступнее.
И тогда же в худшую сторону могут пересмотреть условия льготной ипотеки на новостройки, рассчитанной на всех покупателей на первичном рынке жилья. При этом часть экспертов считает, что повышения ставки по льготной ипотеке все же не произойдет. Пока государство последовательно поддерживало строительную отрасль. Какой бы ни была ситуация с ключевой ставкой, ставкам по ипотеке на первичном рынке не позволяли вырасти до того уровня, при котором количество покупателей на этом рынке резко сократится.
